房地产开发成本（房地产开发成本详细构成）

房地产开发成本重要有下面内容9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘探设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、深圳生涯网高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包含保温）：50~100元/m2（以一般涂料为尺度，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高质量很大关系,高质量的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采取高质量铝合金门窗，则可能到达300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装潢工程：30~150元/m2（与小区档次高下关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增长造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的几许及楼层的几许有很大关系，一般工程约为100元/ m2；

13、人工费：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

15、模板、支持、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；

17、临时设施（生涯区、办公区、仓库、途径、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；

18、检测、实验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交国度各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高质量的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高质量小区可达3500元以上。以上没有包含部分国有企业开发造成的腐烂成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米，这要看档次高下，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高质量装修（拎包入住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；

22、监理费：3~30元/平方米；

23、广告、谋划、出售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2深圳生涯网.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心肠带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情形；

25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地尺度都不一样。

重点拎出来说：

根本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国度最低尺度承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

能让利的重要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及处所政府部分 的税费、广告谋划出售环节的费用、装修费用等。

另外，开发商的开发品德也有必定关系，如果一味压价，品德是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确切也低一些，这 重要有两方面的缘故，一是大多数民营企业重要以效益为主导，成本一般掌握得好一些，二是民营企业腐烂成原形对要低一些。不论何种缘故，同品德的小区成本高低也不会超过100~200元/平方米。

相干资料

房地产开发成本重要有下面内容9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘探设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。

一、土地成本

土地成本因地而异，但经过07年的行业猖狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大致城市，土地成本都是一般商品房成本的重要构成其中一个（高质量住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，深圳生涯网经济发达的都到达到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，根本上在市区的都超过500万/亩折合到出售价钱中，则必需通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简略的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）666.67容积率

例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率3.0，楼面地价2500元/㎡。

所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约1.5左右，最大不能超过2，超过2的也有，但品德很差；小高层容积率：约2.5；高层容积率：约3.5.因此，大家在买房的时候，可以先懂得一下地价几许，接着在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价几许钱。

二、建安造价

建安造价也是一般商品房成本的重要构成其中一个。这个在全国都根本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材质)低些。一般而言，成本掌握好点的企业基本建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20%）

砖混多层：600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡

小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增长建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增长60元/㎡。

高层（18层以上）：1400元/㎡-1800元/㎡

钢筋含量是高层建安造价的主要指标

国标为68㎏/㎡，目前钢筋价钱约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包含其他水泥、沙子、磨具等费用。

国度提倡的节能型住宅建安成本要增长200元/㎡左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增长成本的！

三、配套设施

包含煤、暖、电、供排水、途径、景观等，除掉景观外，成本约200元/㎡。（以三线城市为例，一线城市上浮20%）

景观因项目而异。如果是全球级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用请求）；如果是国内公司设计的，则不等。

四、勘查、设计、监理等

不超过100元/㎡。但都是须要打擦边秋，须要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮20%）

五、营销费用

营销代理费重要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，出售压力大，可以懂得），三四线城市的营销费为5%左右。

六、财务费用

经验公式：财务费用=总成本50%年贷款利率2

七、公司管理费用

依据公司和开发的项目不同，差异较大，一般为20-200元/㎡（以三线城市为例，一线城市上浮50%）

八、行政事业收费

这是不透明的。差距相当大，尺度全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：

如自建人防工程，则成本为：多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）

如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费尺度如下：

高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数

多层：6级人防，单位成本=1500元/层数

高层如果是20层，则每平方须要缴纳200元。但有公关的空间。

九、营业税

营业税+大修基金+所得税…=11.7%

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